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拿地超500億沖到行業第一 央企“中建系”多平臺出擊拿地搞開發惹爭議

2022/06/13 來源:新浪財經 手機看文章 閱讀量:250

中國建筑工程總公司早已不是單純的建筑商,他們正朝著“國內最大的建筑地產企業集團”進發。......

今年上半年在土地市場表現最突出的企業,無疑是“中建系”地產公司。

172.9億摘得京滬6宗地塊,成為中國建筑(5.320, -0.16, -2.92%)旗下各工程局地產公司今年拿地戰報的重頭戲。

同時,中國建筑的主要地產平臺中海地產也在北京兩輪土拍中,花費138.7億摘得4宗地塊。

在全國主要城市已完成上半年供地計劃的情況下,中建系地產公司拿地金額總計已超522.7億元,是目前拿地金額最多的主體。

對比諸多房企的謹慎拿地,中建系在全國土拍市場遍地開花的表現尤為搶眼。這與10年前尚未重組時,中建、中海地產雙雙進擊京滬樓市時的盛況極為相似,只是“中建地產”品牌的運營主體,已從集團直營變更為下屬新生力量——各自獨立的工程局。

行業整體盈利下滑,上游房企面臨調整,傳統建筑商的日子并不好過,中國建筑得以保持營收增長,并能出現大舉拿地的勢頭,依靠的是其早已補足的產業鏈及市場化布局。

中國建筑工程總公司早已不是單純的建筑商,他們正朝著“國內最大的建筑地產企業集團”進發。但這些激進表現也引發了爭議,大舉“拿地搞開發”是否符合國資委對其定位,如何評估與中海地產的同業競爭問題?

首批“持牌”央企

中國建筑在2009年成功上市,之后便定下了房建工程、基建工程與房地產業務收入比由8∶1∶1調整為6∶2∶2的目標,實現從一個勞動力和管理密集型的建筑公司,升級為資金、管理和技術密集型的建筑地產企業集團的目標。

其地產業務主要分為:中海地產、中建地產和各工程局及設計院運營的房地產業務,前兩者為主要地產平臺,而中建地產誕生于上市前的改制更名。

時值國資委屢次提出央企應聚焦主業發展、剝離非主業資產,雖然房地產開發前景可期,但能否“準入”大力發展房地產,還需獲得國資委的認定。

2004年7月9日,國資委下發《關于中央企業房地產業重組有關事項的通報》中提出,根據2003年底有關財務數據及主業發展有關情況,中國建筑工程總公司、招商局集團、中房集團、保利集團、華僑城等5家央企的房地產規模較大、在企業全部業務收入中比例較高,擬以房地產作為主業(或主業之一)發展,有需求剝離非主業房地產的央企,可與他們聯系研究重組問題。

隨后幾年內國資委便發布了各央企的主業目錄。

據國資委官網信息顯示,2007年6月至9月,共披露了七批中央企業主業目錄。其中,中國建筑工程總公司位列第一批,其主業即包含房地產開發經營、物業管理等。這意味著中國建筑及其下屬二級單位、三級單位,均可以從事房地產開發經營業務。

國資委對中建的主業認定 圖片來源:國資委官網

與中國建筑同時獲得首批“房地產開發經營”為主業的還有中糧集團,隨后陸續增加了五礦集團、中化集團、 中國鐵道建筑總公司(中鐵建)、保利集團、招商局集團、華潤集團、中國房地產開發集團(中房)、中國鐵路工程總公司(中鐵)、中國冶金建設集團、華僑城集團、葛洲壩集團、南光(集團)、中國水利水電建設集團公司等(中國電建(7.770, -0.13, -1.65%)),共計16家央企。

2010年3月18日,國資委召開新聞發布會稱,除確認和公布的以“房地產開發與經營”為主業的16家央企外,要求不以房地產為主業的78家央企要陸續退出房地產業務。

至此,在這份著名的央企“退房令”要求下,16家央企開啟了浩浩蕩蕩的房地產擴張之路,而其余78家未被準入的央企則進入漫長的退出之路。時代變化下,一批央企地產公司發展壯大,如中化旗下以科技住宅著稱的方興地產(后改名金茂),開發了多個高端項目的葛洲壩地產等。

值得注意的是,國資委披露央企主業是以一級總公司層面,作為首批獲準房地產開發的中國建筑,旗下旗艦級地產平臺為“中海地產”,如同招商局旗下的招商蛇口(11.700, -0.66, -5.34%)、華潤集團旗下的華潤置地。

對于目前中建系8個局地產平臺大舉拿地搞開發的現象,多位中國建筑內部人士對表示,中建建筑工程總公司作為一級單位才是國資委管理的央企,以房地產開發為主業準入的是集團總公司,中海地產因是其地產旗艦公司,才被特意強調。其他各局的地產公司作為中國建筑的子公司,同樣具備房地產開發資質,并不違規,也不是打擦邊球。

中海的補充力量

2010年的“退房令”前后,剛剛誕生的中建地產,作為中國建筑的房地產開發二級公司,并不擔心資質,如何在市場上找到自己的立身之路才是大問題。

時任中國建筑工程總公司總經理孫文杰,曾在香港帶領中海集團走上房地產市場化之路,在媒體采訪中公開表示,“中海側重一二線城市的中高檔住宅,中建地產則成為城市建設運營商、拓展部分中海未進入的省會城市和經濟發達地區的中等城市,以及積極進入保障性住房領域等途徑,成為中建系統做強做大地產業務的補充力量?!?/p>

有母公司和同系工程局兄弟的助力,中建地產的風頭非常強盛。

2009年,中建地產曾聯合中海地產和中建八局,在上海以70.06億元拿下普陀長風地王。年底,中建地產又以37.2億元將上海新江灣城地塊攬入懷中,3.24萬元/平方米的樓面地價成為當時最貴的一幅宅地。一天之后,中建地產又在北京砸下30.5億元重金拿地。

隨后兩年,中建地產項目集中上市,市場開拓也仍在進行,占整個上市公司房地產業務板塊的銷售收入比例加大。

2012年,中國建筑房地產業務實現1106億元銷售額,當年中海地產的銷售額為1115億港幣(約合935億元)。以此計算,中建地產的銷售額約171億元。

那一年,地產行業龍頭萬科的銷售額為1412億元,位居其后的綠地為1078億元。以中建系的整體銷售來看,當年排位居全國第二。

中國建筑的房地產銷售額不僅含直營的地產業務,也包含各工程局及設計院以合作、獨立形式開發的項目掛靠,這類項目體量均較小,各局的主營業務仍為房建,甚至有工程局的房建業務比重在九成以上。

但這個時期,中國建筑各工程局旗下的三級房地產開發公司成立已久,不過大多以開發單位宿舍樓為主,隨后為了增加效益才轉向市場化的房地產開發。

比如2006年的一份《中建五局解困脫貧紀實》中提及,中建五局原有的房地產開發公司,十幾年僅建了一棟樓,自2003年開始,整合全局資源組建的房地產事業開發部運行兩年多,凈資產從-120萬元增加到8000萬元,成為全局效益的重要來源之一。

2013年,為了避免同業競爭以及解決兩個主要地產平臺的增長乏力的問題,中建系的整合正式拉開帷幕,中國建筑房地產事業部、中國中建地產有限公司與中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務,都將注入中海地產。

2015年3月,中海地產在香港聯交所發布公告表示,其控股股東中建股份擬將其持有的30個相關物業項目正式注入中海地產,中海地產為此次收購共支出338億元。

這是當時地產行業內涉及金額最大的一次并購,也宣告了中建系地產業務階段性整合的落幕。

悶聲干大事

雖然完成了主要地產資產的整合,但在與中海的整合協議中,中國建筑還有所保留,表示原則上不再新增直營從事純粹房地產開發業務,但其屬下各工程局及設計院等運營的地產業務,并不包含在內。

當時,中建八大局各自獨立管理開發的項目零星散落,不成規模,也是沒有被劃進重組的一大原因。此后近十年,各局均以“中建地產”為品牌繼續開發,作為一個利潤較高的副業。

由于中國建筑八個局院各自獨立,中建地產被拆分為各個局的業務,僅會在報表中合體,發展歷程及規模難以把握全貌,僅能從機構的公開數據推斷其布局。

在2015年以前,第三方機構銷售排行榜上尚無除中海地產外,中建系其他各局的身影。

到了2016年,中建東孚(八局)首次以129.1億銷售額進入克而瑞房地產百強名單,位列98名。

2019年,中建東孚銷售額為186億。這一年,排行榜上出現了其它中建工程局的地產公司,三局、五局緊隨八局之后,分別為185億、179.2億元,3兄弟名次分別為105名、106名及110名。

隨后兩年,八局實現了銷售額翻番,三局五局的銷售額也大增,一局和七局也擠入了銷售排行榜TOP200之列。

 

中建各局房地產開發情況 公開信息整理

回頭來看,各局擠入房地產排行榜是2018年開啟全國化戰略的收獲,感受到地產開發能為利潤增色的各局,依靠手中充足的資源,繼續加碼房地產業務。

除拿地投資外,一個重要的表現是,2020年開始,中國建筑各局旗下的三級子公司,開始合并成為各自的房地產品牌公司。

從中國建筑人士處獲悉,造成這種趨勢的原因多元:如市場環境適宜央企投資、當地政府對央企來開發的鼓勵、上游甲方公司債務傳導的工程款問題、項目被迫爛尾建筑方墊資、各局調整業務結構以及探索盈利空間的規劃等。

這些因素聚合后傳導到市場的表象上則為,中建系直接拿地投資開發趨勢愈發明顯,在重點城市的項目紛紛落地。

處于擴張中的各工程局是否需要引進職業經理人?有內部人士表示,由于是建筑業起家,中建各局內部自身動力充足。并且每年大規模的校招之中,都會涉及房地產業務人才培養。

不過建筑企業直接做開發商的全產業鏈業務,在市場、銷售策略、產品力方面依然存在一定的局限。

據觀察發現,目前較為強勁的八局、三局、五局等,產品基本定位為綠建、科技、人居等特點,并且在社交媒體及政務平臺上,近年已有不少對于中建系項目的吐槽與投訴。

更為關鍵的則是,各局使用的“中建地產”品牌,原定位為一、二線城市的中端地產開發,以及三、四線城市地產項目的屬地化經營,由此與中海地產作區分,然而各局地產公司近年開始布局高端產品線,比如入主北京城區內核心地塊等,與中海地產也會從此局部的市場競爭。

雖然不在當年“同業競爭”之列,且業務分散又相對獨立,但是在新的環境下持續擴張,規模已是十年前難以想象的層級,或許今后又會觸發新一輪整合。

在地產行業面臨調整之際,作為央企的中建系全面發力后,目前在房地產行業的整體力量已不容小覷。

比如在最直觀的銷售端,據中指研究院數據顯示,2022年1-5月份,算上中海地產,中建系共有6個房地產公司進入TOP200,僅合計這6家公司的銷售額即為1474.4億元,位列碧桂園、萬科、保利發展(14.830, -0.70, -4.51%)之后,與第三名保利發展的差距不到120億元。

從目前各局已拿到手的重點項目來看,整體銷售端的數據在年底時或將更上一層樓。

進擊的中建系,在新的房地產行業環境下,顯然已比10年前更有野心。但能否樹立品牌,在競爭激烈的市場中讓消費者買賬,還有待觀察。

(責任編輯:余丹丹)

本文內容為作者個人觀點,不代表水泥網立場。如有任何疑問,請聯系news@ccement.com。(轉載說明
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